Por: Pablo Guillermo Gómez Sáinz y Daniel Ascencio Rodríguez
Derivado del “nearshoring”* que está experimentando México como consecuencia del panorama mundial, se espera un incremento en las transacciones en materia inmobiliaria para compraventa, construcción, adaptación y/o renta de espacios para naves industriales para las empresas extranjeras que elijan a México como destino para sus operaciones.
Lo anterior implica que las empresas que vendrán a México tendrán que realizar – con mucha mayor frecuencia y rigor – auditorías legales (o due diligence) en materia inmobiliaria para el cálculo de riesgos en la adquisición y/o arrendamiento de los espacios donde decidan colocar sus fábricas y/u oficinas, entre otros tipos de operaciones inmobiliarias.
Por ende, a continuación se presentan algunos de los aspectos esenciales que se deberán tomar en consideración a la hora de realizar auditorías legales en materia inmobiliaria para estas transacciones.
Primero. El interesado en este tipo de operaciones deberá tener siempre en cuenta que el propósito de la auditoría legal es identificar los puntos relevantes en los que el estado del predio o inmueble por comprar, vender o arrendar, afecte o pueda afectar su seguridad jurídica (ya sea en su carácter de vendedor, comprador o parte involucrada) a la hora de concretar una transacción, ora por un crédito hipotecario existente, ora por una servidumbre o por cualquier otro gravamen o situación jurídica del propio inmueble que pueda afectar el costo o valor de la operación, e incluso su viabilidad.
Segundo. Es de suma importancia verificar que quien se ostenta como el vendedor del bien sea realmente su propietario o, en su defecto, que tenga los derechos para arrendarlo o para concretar la transacción específica de que se trate. Por esta razón, en Derecho Romano se llamó “probatio diabolica” a la dificultad de probar la cadena de propiedad generada por las transmisiones de propiedad de las cuales fue objeto un predio o un inmueble1. Lo anterior es una de las razones que justifican la existencia de los Registros Públicos de la Propiedad. En las transacciones en las que el objeto del acto sea un bien inmueble, o derechos sobre el mismo, siempre se debe solicitar al Registro Público de la Propiedad que corresponda al domicilio del inmueble o predio en cuestión su constancia de folio registral y certificado de libertad de gravámenes. La ventaja de obtener la constancia registral es que en el folio real del inmueble deben constar todas las transmisiones de la propiedad de las que haya sido objeto, incluyendo todos aquellos fideicomisos a los que se haya aportado, so pena de que no surtan efectos contra terceros. Por su parte, la utilidad del certificado de libertad de gravámenes es verificar si existen gravámenes como servidumbres sobre el inmueble o si el mismo se ha dado en garantía para el cumplimiento de otra obligación.
La confirmación sobre si el inmueble se encuentra afectado en fideicomiso adquiere suma relevancia cuando entendemos que los fideicomisos son una de las figuras jurídicas más utilizadas en el sector inmobiliario, pasando desde los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (también conocidos como FIBRAs) a los fideicomisos de desarrollo inmobiliario (llamados en la práctica “Fideicomisos A + B”). En ellos se aporta la propiedad de un inmueble para desarrollar una zona residencial, centro comercial, centro de viviendas, zona industrial, entre otros, con el objetivo de otorgar a los fideicomitentes beneficios como fideicomisarios del propio fideicomiso; beneficios que pueden variar desde la plusvalía de la construcción para su posterior venta hasta el flujo de efectivo generado por la renta de los locales, casas o departamentos que resulten del propio desarrollo2, según el tipo de fideicomiso de que se trate.
Tercero. Otro punto que es importante tomar en consideración a la hora de involucrarse en operaciones inmobiliarias, es el de los permisos, constancias, certificados o autorizaciones necesarios para el inmueble objeto de la transacción y el destino planeado para el mismo. Estos documentos pueden ser de orden federal, estatal o municipal, apegándose siempre a la legislación aplicable del domicilio del bien inmueble. Por ende, los documentos necesarios para que el inmueble se encuentre regularizado frente a las autoridades correspondientes variarán dependiendo de su domicilio. Algunos ejemplos de estos documentos son las constancias de no adeudo del impuesto predial y/o del pago por los derechos del agua, los cuales son de orden estatal, los documentos relacionados con el apeo y deslinde, los Certificados Únicos de Zonificación y los Certificados de Acreditación de Uso de Suelo por Derechos Adquiridos (que en la Ciudad de México dependen directamente de la Alcaldía en la que se ubique el inmueble). Carecer de estos documentos puede derivar en importantes sanciones por parte de las autoridades correspondientes como, por ejemplo, la rescisión de convenios, suspensión de trabajos, clausura parcial o total de obras, demolición o retiro parcial o total de obras, pérdida de estímulos, revocación de licencias y/o permisos otorgados, entre otros.
Cuarto. En el contexto de la crisis climática que estamos experimentando, los legisladores han tomado nota de su relevancia y desde hace varios años han decidido imponer obligaciones y sanciones relacionadas al cuidado del medio ambiente y al manejo de contaminantes o residuos. Tanto la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos como la Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente atribuyen facultades a la Federación, a las entidades federativas, a la Ciudad de México, a los Municipios y a las demarcaciones territoriales de la Ciudad de México en materia de “preservación y restauración del equilibrio ecológico y la protección al medio ambiente”E y “de prevención de la generación, aprovechamiento, gestión integral de los residuos, de prevención de la contaminación de sitios y su remediación”G. En este sentido, dichas Leyes, sus Reglamentos y, en su caso, las Normas Oficiales Mexicanas relacionadas establecen obligaciones a las personas que lleven a cabo obras o actividades específicas reguladas por estas mismas leyes; verbigracia, la obligación de realizar un estudio de impacto ambiental en los casos en que se realicen ciertas obras o actividades. Las sanciones aplicables en materia ambiental y de manejo de residuos pueden ir desde multas muy significativas hasta la clausura temporal o definitiva, total o parcial, de la obra, por lo que es importante considerarlas. Por lo anterior, será muy importante que se realice un estudio de impacto ambiental antes de adquirir la propiedad o uso de un inmueble.
Quinto. La ubicación de la propiedad, su situación y las medidas de seguridad en la zona son otros temas a considerar en la auditoría legal. Otro de los retos a los que se enfrentan los empresarios en el contexto del Nearshoring mexicano tiene que ver con las particularidades de seguridad pública – particularmente en carreteras – del país. Como múltiples medios nacionales de comunicación lo han señalado, las carreteras frecuentemente son el objetivo de asaltos, lo que implica la pérdida de mercancías, vehículos e incluso de vidas humanas, ya que en muchas ocasiones los asaltantes no se limitan a la mercancía y afectan a los propios chóferes. La revista Expansión publicó un artículo3 donde cita estadísticas de la Cámara Nacional del Autotransporte de Carga (CANACAR), la cual señala que la inversión que se realiza por temas de seguridad ha repercutido en un incremento del 15% en los costos operativos de las empresas. El mismo artículo recoge datos del fuero común del Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública (SESNSP) que señalan un incremento en 19.2% de robos a transportistas en enero 2023 respecto del año anterior.
Conclusiones preliminares. Los puntos anteriores dejan entrever la importancia de llevar a cabo auditorías legales a los inmuebles que vayan a ser objeto de una transacción, lo que adquiere cada vez mayor relevancia en México dado al nearshoring.
A modo de resumen, los siguientes puntos a considerar son esenciales durante este tipo de auditorías:
- Verificar que las partes de la transacción tienen la capacidad jurídica suficiente para llevar a cabo la propia operación de que se trate;
- Obtener los permisos, constancias, certificaciones y/o autorizaciones correspondientes para llevar a cabo desarrollos inmobiliarios o actividades productivas o de negocios;
- Poner especial atención a las obligaciones en materia de medio ambiente y manejo de residuos, pues pueden importar sanciones considerables; y
- Tomar en consideración las particularidades del ecosistema de negocios y de seguridad pública mexicano, en particular en lo relacionado a la inseguridad que presentan las carreteras y a los costos involucrados en los robos de mercancía y asaltos a los chóferes, los cuales finalmente se reflejan en el costo final del producto o servicio o – peor aún – en la pérdida de vidas humanas.
Notas:
El Nearshoring es el nombre que se da a la estrategia mediante la cual las empresas reubican toda o parte de su cadena de producción a un lugar más cercano a los consumidores finales con el propósito de reducir costos en las cadenas de suministro o producción, y para evitar contratiempos logísticos.
Bibliografía:
[1] Torres Manatou, M. (2020). Due Diligence Inmobiliario. En M. O. Zárate Martínez, El Derecho Inmobiliario en México(pp. 105-130). Tirant lo Blanch México.
[2] Fernández Martínez, L.G. (2020). El Fideicomiso como Estructura de Inversión Inmobiliaria. En M. O. Zárate Martínez, El Derecho Inmobiliario en México(pp. 291-314). Tirant lo Blanch México.
[3] De Luna, T. (2023, 10 de marzo). La Inseguridad en Carreteras Aumenta y Contribuye al Incremento en la Inflación. Expansión. Recuperado el 28 de noviembre de: https://expansion.mx/empresas/2023/03/10/inseguridad-en-carreteras-aumenta-y-contribuye-en-inflacion
Legislación consultada:
[A] Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.
[B] Código Civil para el Distrito Federal.
[C] Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
[D] Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
[E] Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente.
[F] Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental.
[G] Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos.
[H] Reglamento de la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos.
